El Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal es la ley que dice qué puedes construir en la Ciudad de México y con qué permiso; las Normas Técnicas Complementarias son el manual que dice cómo se calcula y se construye. Hoy están vigentes diez normas estructurales publicadas el 6 de noviembre de 2023 y la Norma para el Proyecto Arquitectónico, publicada el 12 de diciembre de 2024, sobre un Reglamento de 2004 cuya última reforma es del 4 de octubre de 2024.
Aquí está todo eso explicado sin lenguaje de abogado: qué trámite te toca, quién tiene que firmar, qué medidas mínimas te van a exigir y qué pasa si alguien decide saltarse el paso.
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Reglamento y Normas: cuál es cuál
El Reglamento es la ley y las Normas son el manual técnico. El Reglamento dice, por ejemplo, que toda edificación debe separarse de los predios vecinos; la Norma es la que te dice cuántos centímetros. Uno no funciona sin el otro, y los dos se actualizan por separado.
El Reglamento se publicó en la Gaceta Oficial el 29 de enero de 2004 y su texto vigente trae la última reforma del 4 de octubre de 2024. Está ordenado en once títulos, y para quien va a construir importan cuatro: el Tercero (Directores Responsables de Obra y Corresponsables), el Cuarto (manifestaciones y licencias), el Quinto (proyecto arquitectónico) y el Sexto (seguridad estructural).
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Las once Normas Técnicas Complementarias vigentes
Las diez normas estructurales se actualizaron en un solo acuerdo publicado el 6 de noviembre de 2023, que puedes descargar completo del Instituto para la Seguridad de las Construcciones. La onceava, la del Proyecto Arquitectónico, va aparte: se publicó el 12 de diciembre de 2024, sustituye a la de 2011 y entró en vigor en junio de 2025.
| Norma Técnica Complementaria | De qué se encarga | Publicación |
|---|---|---|
| Criterios y Acciones para el Diseño Estructural | Cómo se suman las cargas y qué debe resistir el edificio | 6 nov 2023 |
| Diseño por Sismo | Cuánto se mueve el suelo en tu zona y cómo se calcula el edificio para eso | 6 nov 2023 |
| Diseño por Viento | La fuerza del viento en edificios altos y elementos expuestos | 6 nov 2023 |
| Diseño y Construcción de Cimentaciones | Estudios de suelo y qué cimentación corresponde | 6 nov 2023 |
| Estructuras de Concreto | Cálculo y armado de trabes, columnas y losas de concreto | 6 nov 2023 |
| Estructuras de Acero | Perfiles, soldaduras y conexiones metálicas | 6 nov 2023 |
| Estructuras de Mampostería | Muros de block y tabique que trabajan como estructura | 6 nov 2023 |
| Estructuras de Madera y Bambú | Diseño con madera y bambú estructural | 6 nov 2023 |
| Evaluación y Rehabilitación Estructural de Edificios Existentes | Qué hacer con un edificio ya construido o dañado | 6 nov 2023 |
| Revisión de la Seguridad Estructural de las Edificaciones | Quién revisa el proyecto y bajo qué criterios | 6 nov 2023 |
| Proyecto Arquitectónico | Medidas mínimas, iluminación, ventilación, escaleras, accesibilidad e incendios | 12 dic 2024 |
El listado oficial, con los enlaces de descarga, vive en el marco normativo del ISC. Si alguien te manda un PDF suelto por WhatsApp, revisa la fecha antes de calcular nada: hay copias de 2017 y de 2020 circulando como si fueran las vigentes.
¿Manifestación de construcción o licencia especial?
La mayoría de las obras en la Ciudad de México se tramitan con una manifestación de construcción, que tiene tres modalidades según el tamaño y el uso. La licencia de construcción especial es para casos distintos: suelo de conservación, demoliciones, excavaciones y obras similares.
| Modalidad | Para qué obras | Vigencia del registro |
|---|---|---|
| Tipo A | Una vivienda unifamiliar de hasta 120 m², dos niveles, 5.5 m de altura y claros de hasta 4 m. También ampliaciones dentro de esos topes, bardas de hasta 2.50 m y cisternas | Un año, prorrogable |
| Tipo B | Usos no habitacionales o mixtos de hasta 5,000 m², o hasta 10,000 m² con uso habitacional | De uno a tres años según la superficie |
| Tipo C | Más de 5,000 m² no habitacionales, más de 10,000 m² habitacionales, o cualquier obra que requiera dictamen de impacto urbano | De uno a tres años según la superficie |
Dos detalles que cuestan caro. Si tu predio está en zona de riesgo, aunque la obra sea chica deja de ser tipo A y se vuelve tipo B. Y la vigencia no es eterna: se otorgan hasta dos prórrogas por manifestación, y la conclusión de la obra se avisa dentro de los 15 días siguientes.
La manifestación tipo A se presenta en la alcaldía; las tipo B y C se presentan en la plataforma digital y ya exigen nombre, número de registro y firma del Director Responsable de Obra. Y hay trabajos que no piden nada de esto: están en la lista de obras que no requieren permiso de construcción.
Quién firma tu obra: el DRO y los corresponsables
El Director Responsable de Obra es, en palabras del propio Reglamento, la persona física auxiliar de la Administración, con autorización y registro otorgado por la Secretaría de Obras y Servicios a través del Instituto, que tiene la atribución de hacer valer en la obra el cumplimiento de la ley. Traducido: es quien pone su firma y su registro a responder por tu edificio.
Para registrarse necesita cédula profesional de arquitecto o ingeniero, acreditar que conoce el Reglamento, un mínimo de cinco años de experiencia y ser miembro activo de su colegio.
Según el tamaño del proyecto, además del DRO te van a pedir corresponsables. El Reglamento reconoce tres especialidades: seguridad estructural, diseño urbano y arquitectónico, e instalaciones. Una vivienda plurifamiliar de más de 50 viviendas, o un edificio de más de 2,000 m² cubiertos, ya necesita corresponsables.
Por curiosidad bajamos el padrón abierto de la Ciudad de México y lo contamos: tiene 3,431 registros. Repartidos así, 2,023 son Directores Responsables de Obra y el resto son corresponsables en sus distintas especialidades. Suena a mucho; para una ciudad de nueve millones de habitantes, no lo es.
| Registro en el padrón | Cuántos hay |
|---|---|
| Director Responsable de Obra | 2,023 |
| Corresponsable de Diseño Urbano y Arquitectónico | 604 |
| Perito de Desarrollo Urbano | 378 |
| Corresponsable en Seguridad Estructural | 219 |
| Corresponsable en Instalaciones | 152 |
| PREY, como aparece en el padrón | 55 |
Cuatro números del Reglamento que cambian tu proyecto
Estos cuatro aparecen en casi todos los proyectos de departamentos y casi nadie los conoce antes de sentarse con el arquitecto.
- Separación de colindancias: mínimo 5 cmLa Norma de Diseño por Sismo pide separarse del predio vecino al menos 5 cm, o el desplazamiento lateral calculado del edificio si resulta mayor. Entre cuerpos de un mismo edificio, nunca menos de 10 cm. Es la diferencia entre dos edificios que se rozan en un sismo y dos que no.
- Altura libre de los cuartos: 2.30 mLa Norma de Proyecto Arquitectónico fija 2.30 m de altura mínima en recámaras, sala y cocina, y 2.10 m en baños. Si alguien te propone un entrepiso más bajo para meter un nivel extra, ahí está el problema.
- Ventanas: 17.5% del área del cuartoEl área de ventana para iluminación natural no puede ser menor al 17.5% del área del local, y las aperturas de ventilación deben sumar al menos el 5% del área del espacio. Son las dos reglas que hacen que un departamento se sienta habitable y no una bodega con cama.
- Estacionamiento: ya no hay mínimo, hay máximoDespués de la reforma, la vivienda puede construirse sin obligación de cajones, y la tabla vigente fija un tope de 3 cajones por vivienda. Es un cambio enorme para proyectos en zonas bien conectadas, y todavía hay quien diseña con la tabla vieja.
Por qué esto dejó de ser burocracia
El 19 de septiembre de 2017 la Comisión para la Reconstrucción contabilizó 1,104 inmuebles afectados en la Ciudad de México: 15 con derrumbe total, 8 con colapso parcial y 188 con riesgo alto de colapso. No todos eran edificios viejos.
La investigación periodística “¿Por qué se cayó mi edificio?” documentó 28 edificaciones con irregularidades, 204 carpetas de investigación y 65 órdenes de aprehensión. A un año del sismo, el recuento era que no había funcionarios ni Directores Responsables de Obra en la cárcel.
Esa es la razón por la que la firma del DRO no es un trámite y la revisión estructural no es un gasto opcional. Un edificio mal calculado no avisa: se porta perfecto durante diez años y luego cobra todo junto.
El organismo que hoy concentra esa vigilancia es el Instituto para la Seguridad de las Construcciones, creado por una ley publicada el 5 de noviembre de 2010, con atribuciones específicas en materia de seguridad estructural. Es quien registra a los DRO, revisa proyectos y publica las normas.
¿Y si construyo fuera de la Ciudad de México?
Cada estado y cada municipio tiene su propio reglamento de construcción, y el de la Ciudad de México no aplica fuera de la ciudad. Lo que sí ocurre es que muchos reglamentos locales están redactados a partir de él, y que las Normas Técnicas Complementarias se usan como referencia de cálculo en buena parte del país cuando el reglamento local no tiene un equivalente propio.
La parte que nunca cambia de estado a estado es el orden: primero revisas qué permite el predio, luego proyectas, luego tramitas y luego construyes. Invertir ese orden es el error más caro y el más común.
Cómo trabajamos la parte normativa en Construimos Tu Edificio
Antes de dibujar revisamos el marco que le toca al predio: uso de suelo, niveles permitidos, área libre y qué trámite corresponde. Eso se convierte en el proyecto ejecutivo, con memorias de cálculo firmadas, y en un presupuesto por partidas que ya incluye trámites y responsivas, no una sorpresa de la semana cuatro.
Entregaron el edificio en el plazo comprometido y con la documentación completa.
Sandra Peña, administradora de condominio
La parte técnica que esas normas gobiernan también es nuestra: la cimentación que pide el suelo y la estructura calculada con la norma vigente, no con la copia que alguien guardó en 2017.
Preguntas frecuentes sobre el Reglamento de Construcciones de la CDMX
¿Dónde descargo el Reglamento de Construcciones de la CDMX en PDF?
En el sitio del Instituto para la Seguridad de las Construcciones, en su sección de marco normativo. Ahí está el texto vigente con la última reforma del 4 de octubre de 2024, junto con el acuerdo de las Normas Técnicas Complementarias.
¿Cuántas Normas Técnicas Complementarias hay y de cuándo son?
Once vigentes: diez estructurales publicadas el 6 de noviembre de 2023 y la de Proyecto Arquitectónico, publicada el 12 de diciembre de 2024 y en vigor desde junio de 2025.
¿Qué diferencia hay entre manifestación de construcción y licencia de construcción?
La manifestación es el trámite normal de obra nueva, con tres modalidades según tamaño y uso. La licencia de construcción especial es para casos concretos como suelo de conservación, demoliciones, excavaciones y obras similares.
¿Qué obras entran en manifestación de construcción tipo A?
Una sola vivienda unifamiliar de hasta 120 m², con dos niveles, 5.5 m de altura y claros de hasta 4 m, más algunas obras menores como bardas de hasta 2.50 m y cisternas. Si el predio está en zona de riesgo, pasa a tipo B.
¿Cuál es la separación mínima con el vecino?
Al menos 5 cm respecto del lindero, o el desplazamiento lateral calculado del edificio si es mayor. Entre cuerpos de un mismo edificio, nunca menos de 10 cm.
¿Puedo construir sin Director Responsable de Obra?
No en las manifestaciones tipo B y C ni en las licencias especiales: el trámite pide su nombre, su número de registro y su firma.
¿El reglamento de la CDMX aplica en otros estados?
No. Cada estado y municipio tiene el suyo, aunque las Normas Técnicas Complementarias se usan mucho como referencia de cálculo fuera de la ciudad.
¿Tu proyecto necesita cumplir y avanzar al mismo tiempo?
Revisamos qué permite tu predio, qué trámite te toca y qué normas aplican, y desarrollamos el proyecto completo bajo un solo responsable de obra. Empieza por el diseño de edificios o revisa qué incluye una constructora de edificios que se hace cargo de todo.
Escrito por
Equipo técnico de Construimos Tu Edificio. Más de 35 años y más de 100 proyectos desarrollados de la planeación a la entrega, bajo un solo responsable de obra, desde nuestra oficina en San Luis Potosí.
Créditos de las fotos: Rick Obst (CC BY 4.0) · Rosa Menkman (CC BY 2.0) · Peter Kaminski (CC BY 2.0) · RussBowling (CC BY 2.0)
