El régimen de propiedad en condominio es la figura legal que divide un edificio en unidades que cada quien posee en exclusiva, más un porcentaje de copropiedad sobre las áreas comunes. Se constituye ante notario, en una escritura que se inscribe en el Registro Público de la Propiedad, y en un edificio nuevo lo constituye quien lo construye, antes de vender o escriturar el primer departamento.
En Construimos Tu Edificio llevamos más de 35 años y más de 100 proyectos, 60 de ellos residenciales, y el régimen es el trámite que convierte un edificio en departamentos. Si vas a construir departamentos para rentar o para vender por separado, aquí está lo que pasa entre la obra y las escrituras.
Un edificio sin régimen es como una pizza sin rebanar: todos saben que es para varios, pero nadie puede llevarse su parte sin un cuchillo y un acuerdo.
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¿Qué es el régimen de propiedad en condominio?
El Código Civil Federal, en su artículo 951, lo describe así: cuando los departamentos de un inmueble, con salida propia a un elemento común o a la vía pública, pertenecen a distintos dueños, cada uno tiene un derecho exclusivo sobre su departamento y un derecho de copropiedad sobre las partes comunes.
Las dos cosas van pegadas. La ley de condominios de la Ciudad de México dice que la copropiedad de las áreas comunes no se puede vender, gravar ni embargar separada del departamento. Compras tu departamento y, con él, tu pedazo de escalera, de azotea y de cisterna, quieras o no la cisterna.
| Tipo | Cómo es | Ejemplo |
|---|---|---|
| Vertical | Varios niveles sobre un terreno común | Un edificio de departamentos |
| Horizontal | Cada quien tiene uso exclusivo de una parte del terreno y es dueño de lo construido en ella | Casas en un conjunto cerrado |
| Mixto | Combina los dos anteriores | Torres con casas en el mismo predio |
Por su uso, el condominio puede ser habitacional, comercial o de servicios, industrial o mixto. Un edificio con departamentos arriba y locales abajo es mixto, y su escritura tiene que decirlo.
¿Cuándo se constituye? Antes de vender, aunque el edificio no esté terminado
El régimen se puede constituir en construcciones nuevas o en proyecto, así que no hace falta esperar a terminar la obra. Lo que sí hace falta, en la Ciudad de México, es tener antes los permisos: licencias, manifestación de construcción tipo B o C, certificado de zonificación, dictamen de impacto urbano y la autorización de impacto ambiental.
Es decir, el régimen se apoya en un proyecto ya autorizado. Si el uso de suelo no permite lo que quieres, primero va el cambio de uso de suelo, y la manifestación que te toca está explicada en la guía del reglamento de construcción.
Dos reglas que conviene saber desde el anteproyecto. La ley de la ciudad pone un tope de 120 unidades privativas por condominio. Y si el proyecto cambia el número de unidades o las áreas comunes, la escritura se modifica a más tardar seis meses después del aviso de terminación de obra. Lo que no se puede es reservarse el derecho a cambiar el proyecto cuando ya se vendió una unidad, aunque la venta no se haya escriturado.
Qué lleva la escritura constitutiva
La escritura constitutiva describe cada departamento con su porcentaje de indiviso, las áreas comunes, el uso del edificio y el reglamento interno, y lleva como anexo los planos y memorias técnicas certificados por el notario.
| Contenido | Qué significa en la práctica |
|---|---|
| Cada unidad privativa | Número, ubicación, medidas, colindancias y cajones de estacionamiento exclusivos |
| Valor nominal e indiviso | Lo que vale cada unidad y su porcentaje sobre el valor total del inmueble |
| Áreas y bienes comunes | Qué son, dónde están, cuánto miden y para qué se usan |
| Accesibilidad | Las instalaciones para personas con discapacidad |
| Seguro | La obligación de asegurar contra sismo, incendio, inundación y daños a terceros |
| Reglamento interno | Las reglas de convivencia y uso de áreas comunes, como anexo |
| Planos y memorias técnicas | Instalaciones hidráulicas, eléctricas, de gas y estructurales, certificadas por el notario |
El indiviso no es un adorno. Para modificar la escritura o el reglamento hace falta una asamblea extraordinaria con votos que representen al menos el 75% del valor total del condominio. Quien tiene más indiviso tiene más voz: en la asamblea, la aritmética también vota.
El proceso, paso a paso
En un edificio nuevo el orden es: permisos de obra, escritura constitutiva ante notario, inscripción en el Registro Público, registro ante la autoridad condominal y nombramiento del primer administrador. Después vienen las ventas.
En la Ciudad de México, una vez constituido el régimen, se registra ante la Procuraduría Social, que también revisa el reglamento interno. Es la institución que, según Excélsior, tiene registradas más de 11 mil unidades habitacionales en la ciudad.
Y un detalle que casi nadie cuenta: en una construcción nueva, el primer administrador lo designa quien otorga la escritura constitutiva. El desarrollador elige al primer árbitro del partido, y por eso conviene elegir a uno que los vecinos quieran conservar.
¿Cuánto cuesta constituir el régimen?
El costo tiene dos partes: los honorarios del notario, que dependen del arancel de cada estado y del valor del inmueble, y los derechos del Registro Público, que en la Ciudad de México se cobran por unidad.
| Concepto | Monto | Fuente |
|---|---|---|
| Inscripción del régimen en el Registro Público, CDMX | $1,519 por unidad, tarifa 2025 | Código Fiscal de la CDMX, art. 204 |
| Misma inscripción, actualizada a 2026 | $1,578 por unidad | IDC Online, con la actualización de 3.91% |
| Honorarios notariales | Según el arancel de cada estado | Arancel de notarios local |
| Revisión municipal del proyecto de régimen, San Luis Potosí | Tarifa en la Ley de Ingresos 2026 | Ley de Ingresos municipal 2026 |
Es un gasto pequeño frente a la obra, pero conviene meterlo desde el principio en el presupuesto: en un edificio de veinte departamentos, la sola inscripción ya son veinte cuotas.
¿Y en San Luis Potosí?
San Luis Potosí tiene su propia ley de condominios, expedida en 2015; según la nota de Plano Informativo al publicarse, le da personalidad jurídica al condominio y prevé la primera asamblea cuando se vende la mitad de las unidades. Como en la ciudad, el régimen se constituye en escritura pública y se inscribe en el Registro Público.
El municipio de la capital publicó en julio de 2025 un manual para revisar el régimen antes de inscribirlo en catastro. Dos de sus reglas ahorran viajes: el instrumento debe coincidir con el plano autorizado por Desarrollo Urbano, y la revisión se puede hacer con el proyecto de escritura antes de protocolizarlo.
¿Qué pasa si se vende un departamento sin régimen?
Sin régimen inscrito, el departamento no existe como inmueble independiente en el Registro Público: existe el edificio entero, a nombre de su dueño. Se puede firmar un contrato privado o una promesa de compraventa, pero no hay una unidad que el notario pueda escriturar por separado.
Por eso la pregunta correcta antes de dar un enganche no es cuántos metros tiene el departamento, sino si el edificio ya tiene escritura constitutiva inscrita, o en qué paso va.
Cómo lo trabajamos en Construimos Tu Edificio
Diseñamos el edificio pensando en el régimen desde el proyecto ejecutivo: unidades bien delimitadas, áreas comunes claras y planos que el notario pueda certificar sin rehacerlos. Entregamos la obra con la documentación que la escritura necesita.
Entregaron el edificio en el plazo comprometido y con la documentación completa.
Sandra Peña, administradora de condominio
Preguntas frecuentes sobre el régimen de condominio
¿Qué es el régimen de condominio?
Es la figura legal por la que cada dueño tiene la propiedad exclusiva de su departamento y una copropiedad sobre las áreas comunes del edificio.
¿Quién constituye el régimen?
El propietario del inmueble, ante notario. En un edificio nuevo suele ser el desarrollador, antes de vender las unidades.
¿Se puede constituir antes de terminar la obra?
Sí. La ley de la Ciudad de México permite constituirlo en construcciones nuevas o en proyecto, siempre que ya existan las licencias y la manifestación de construcción.
¿Qué es el indiviso?
El porcentaje que corresponde a cada unidad sobre el valor total del condominio. Pesa en las votaciones de la asamblea.
¿Cuánto cuesta inscribirlo en la CDMX?
Los derechos del Registro Público fueron de $1,519 por unidad en 2025, y con la actualización de 2026 quedan en $1,578. Los honorarios del notario van aparte.
¿Vas a construir para vender o rentar por departamento?
Proyectamos el edificio con el régimen en mente y lo construimos bajo un solo responsable de obra. Conoce nuestra constructora de departamentos o revisa los números con un modelo financiero.
Escrito por
Equipo técnico de Construimos Tu Edificio. Más de 35 años y más de 100 proyectos desarrollados de la planeación a la entrega, bajo un solo responsable de obra, desde nuestra oficina en San Luis Potosí.
Créditos de las fotos: sylvar (CC BY 2.0) · Tupungato (CC BY 3.0) · Mo Costandi (CC BY 2.0) · peterlfrench (CC BY 2.0) · mark.hogan (CC BY-SA 2.0)
